निवेश

क्या यह असामान्य रियल एस्टेट स्टॉक रोगी निवेशकों के लिए होम रन हो सकता है?

हावर्ड ह्यूजेस कॉर्पोरेशन (एनवाईएसई: एचएचसी)आपका विशिष्ट अचल संपत्ति स्टॉक नहीं है। यह विभिन्न प्रकार के वाणिज्यिक अचल संपत्ति उपक्षेत्रों में संपत्ति का मालिक है और विकसित करता है और भविष्य के विकास के लिए हजारों एकड़ जमीन बेची जाती है। इसमें मूर्ख लाइव वीडियो क्लिप, 10 सितंबर को रिकॉर्ड किया गया , Fool.com के योगदानकर्ता मैट फ्रेंकल, सीएफ़पी, और लू व्हाइटमैन इस अनूठी रियल एस्टेट कंपनी पर चर्चा करते हैं और क्यों निवेशक एक नज़दीकी नज़र रखना चाहते हैं।

मैट फ्रेंकल: तो सबसे पहले हमारे पास हावर्ड ह्यूजेस कॉर्पोरेशन के रूप में जाना जाता है। लू जानता है कि हावर्ड ह्यूजेस कौन है। मुझे यकीन नहीं है कि वह जानता है कि यह कंपनी क्या करती है। कंपनी का खुद हॉवर्ड ह्यूज से कोई लेना-देना नहीं है।

लो व्हाइटमैन: और इसका स्प्रूस गूज से कोई लेना-देना नहीं था, मुझे बताया गया है। सही?





अमेज़न स्टॉक का एक शेयर कितना है

फ्रेंकल: यह सही है।

सफेद आदमी: हां।



फ्रेंकल: इसके लिए टिकर चिन्ह एचएचसी, हॉवर्ड ह्यूजेस कॉर्पोरेशन है। लू, क्या आपने कभी सिमसिटी वीडियो गेम खेला है?

सफेद आदमी: वर्षों पहले, हाँ।

फ्रेंकल: हॉवर्ड ह्यूजेस को उसी के वास्तविक जीवन संस्करण के रूप में वर्णित किया जा सकता है। वे भूमि विकासकर्ता हैं। वे विकसित करते हैं जिन्हें मास्टर-प्लान समुदायों के रूप में जाना जाता है, जो एक ऐसा शब्द है जो छोटे पड़ोस के लिए बहुत अधिक फेंक दिया जाता है। उनके विशाल हैं। बस एक का नाम लेने के लिए: वे लास वेगास के ठीक बाहर समरलिन पड़ोस के डेवलपर हैं। ज्यादातर लोग सोचते हैं कि समरलिन अपना शहर है। यह आकार में लगभग 22,500 एकड़ है, 116,000 लोग वहां रहते हैं, और यह अभी पूरी तरह से निर्मित होने के करीब भी नहीं है। हॉवर्ड ह्यूजेस को लगता है कि जब सब कुछ कहा और किया जाएगा तो इसके 200,000 होने वाले हैं। यहां बताया गया है कि यह व्यवसाय कैसे काम करता है। सामान्य विचार यह है: हावर्ड ह्यूजेस भूमि के इस विशाल पथ का अधिग्रहण करता है। मैंने उस मामले में 22,000 एकड़ का जिक्र किया था। वे इसका कुछ हिस्सा होमबिल्डरों को बेच देते हैं जो फिर घर बनाते हैं, छोटे पड़ोस विकसित करते हैं। इससे व्यावसायिक संपत्तियों की मांग पैदा होती है। हॉवर्ड ह्यूजेस इस मांग को पूरा करने के लिए व्यावसायिक संपत्तियों का निर्माण करता है, किराया एकत्र करता है, जैसे कार्यालय भवन या होटल। उन संपत्तियों की उपस्थिति आसपास की भूमि को और अधिक मूल्यवान बनाती है। इसलिए वे अब बिल्डरों को अधिक कीमत पर अधिक बेचेंगे क्योंकि यह अधिक आकर्षक भूमि है। इस जमीन पर मकान बनाने वाले घर बनाते रहेंगे। इससे और भी बड़ी व्यावसायिक संपत्तियों की मांग पैदा होगी, और यह चक्र लगभग 50 वर्षों तक दोहरा सकता है। इतने बड़े क्षेत्र, अनिवार्य रूप से पूरे शहरों में भूमि की आपूर्ति को नियंत्रित करने में सक्षम होने का वास्तव में अनूठा मॉडल एक बहुत बड़ा प्रतिस्पर्धात्मक लाभ है। यह मंदी के दौरान कंपनी की रक्षा करने में मदद करता है। यदि बाजार सूख रहा है, तो वे अब और निर्माण नहीं होने देना चुन सकते हैं। वे मकान बनाने वालों को कोई जमीन नहीं बेच सकते थे और वास्तव में आपूर्ति/मांग की गतिशीलता को नियंत्रित कर सकते थे। इस तरह के गर्म अचल संपत्ति बाजार के दौरान, वे जितना चाहें उतना बेच सकते हैं और उच्च अचल संपत्ति की कीमतों का लाभ उठा सकते हैं। बस आपको इस कंपनी के स्वामित्व का एक त्वरित विवरण देने के लिए। मैंने लास वेगास में समरलिन पड़ोस का उल्लेख किया है, और यह उनका सबसे बड़ा पड़ोस भी नहीं है। उनका प्रमुख समुदाय ह्यूस्टन के ठीक बाहर वुडलैंड्स है, जिसे बहुत से लोग सोचते हैं कि यह इसका अपना शहर है, लेकिन यह हॉवर्ड ह्यूजेस मास्टर-प्लान्ड समुदाय है। ह्यूस्टन में एक और है जिसे ब्रिजलैंड कहा जाता है। कोलंबिया, मैरीलैंड एक हॉवर्ड ह्यूजेस मास्टर-प्लान्ड समुदाय है। उनके पास हवाई में वार्ड विलेज भी है, जो कि वाटरफ्रंट पर एक बड़ा कॉन्डोमिनियम डेवलपमेंट है जो लगभग आधा बना हुआ है। उन मास्टर-नियोजित समुदायों के अलावा, उनके पास एक अनूठी संपत्ति भी है जिसे न्यूयॉर्क शहर बंदरगाह के रूप में जाना जाता है। अगर कोई ईएसपीएन देखता है, तो यहीं उसका स्टूडियो है। वे कहते हैं 'सीपोर्ट फ्रॉम द सीपोर्ट'। वह हावर्ड ह्यूजेस की इमारत है। वे बंदरगाह के मालिक हैं, वे एक खाली पार्किंग स्थल का पुनर्विकास कर रहे हैं, जो लोअर मैनहट्टन में वास्तव में दुर्लभ है, एक खाली पार्किंग स्थल को एक नए उच्च वृद्धि में विकसित करने में सक्षम होने के लिए। वास्तव में दिलचस्प कंपनी। वे दो तरीकों से अपना पैसा कमाते हैं: अपने समुदायों में जमीन बेचने से, जैसा कि मैंने उल्लेख किया है, और अपनी परिचालन संपत्तियों का किराया इकट्ठा करने से जो उन्होंने रास्ते में विकसित किया है। उनके पास लगभग 8 मिलियन वर्ग फुट का कार्यालय स्थान है, उनके पोर्टफोलियो में लगभग 3 मिलियन वर्ग फुट खुदरा स्थान है, 5,000 से अधिक अपार्टमेंट, कुछ होटल और स्व-भंडारण संपत्तियां हैं। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट नहीं। जैसा मैंने कहा, चक्र वर्षों तक जारी रह सकता है। वे अपने प्रमुख समुदाय द वुडलैंड्स में देखते हैं, यह पहले से ही बहुत बड़ा है। वे 20-प्लस-वर्ष का समय क्षितिज देखते हैं जब तक कि यह निर्मित नहीं हो जाता है और उस समय के दौरान विकास योग्य अचल संपत्ति का न्यूनतम 2 मिलियन वर्ग फुट है। इतना बड़ा दीर्घकालिक अवसर। उनके पास एक टन तरलता है। उनके पास उच्च-मूल्य की संपत्ति विकसित करने का एक शानदार ट्रैक रिकॉर्ड है, और मैं एक सेकंड में चुप हो जाऊंगा क्योंकि मैं देख रहा हूं कि लू मुझसे बात करते हुए ऊब रहा है।



सफेद आदमी: नहीं, यह वाकई दिलचस्प है। वे मल्टीफ़ैमिली करते हैं, लेकिन रिहायशी हिस्से में यह मल्टीफ़ैमिली है, लेकिन वे हाउसिंग डेवलपर्स को ज़मीन बेचते हैं, इसलिए वे सिंगल-फ़ैमिली हाउसिंग नहीं कर रहे हैं, क्या यह सही है?

फ्रेंकल: ठीक है, इस बारे में सोचें कि जब उनके समुदाय काफी बड़े हो जाते हैं और वे शहर के जिलों का विकास करते हैं। आपके पास डाउनटाउन क्षेत्र में वास्तव में एकल-परिवार के घर नहीं हो सकते हैं। तो यहीं से इस बहुपरिवार आवास की मांग सामने आती है। समरलिन में, उदाहरण के लिए, उनका मानना ​​है कि यह एक मामूली लीग बेसबॉल स्टेडियम है। यह उनकी डाउनटाउन संपत्ति का हिस्सा है जिसका वे मालिक हैं और उनसे किराया लेते हैं। ऐसे स्थान अपार्टमेंट समुदायों और उच्च-मूल्य वाले अपार्टमेंट समुदायों को रखने के लिए बहुत अच्छे हैं। अगर हॉवर्ड ह्यूजेस ने उन संपत्तियों को विकसित नहीं किया होता तो उस जमीन का कोई मूल्य नहीं होता। मल्टीफ़ैमिली, यह अच्छा है कि आपने इसे उठाया। गर्म रियल एस्टेट बाजार और किराए में वृद्धि और इस तरह की चीजों के कारण वे वास्तव में यहीं पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।

सफेद आदमी: इसलिए उनके पास आवासीय मांग के लिए कुछ जोखिम है, वे आवासीय होमबिल्डर नहीं हैं। ऐसा लगता है कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति के भीतर उनके पास बहुत विविधता है। वे अनिवार्य रूप से खुदरा प्रवृत्तियों या होटल प्रवृत्तियों या आवास से बंधे नहीं हैं। उनके पास कुछ एक्सपोजर है। जैसा कि आप कहते हैं, वे लीवर को खींच सकते हैं क्योंकि चीजों की थोड़ी और जरूरत होती है। तो वाणिज्यिक अचल संपत्ति ब्रह्मांड के भीतर, उनके पास विविधता है, लेकिन वे अधिकांश भाग के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में फंस गए हैं, जहां उनका जोखिम काफी है।

फ्रेंकल: दूसरे शब्दों में, वे एक गृह निर्माणकर्ता नहीं हैं, और उनके पास कोई एकल-परिवार आवासीय संपत्ति नहीं है। यह उल्लेखनीय है कि हॉवर्ड ह्यूजेस शुरुआती दिनों में महामारी की चपेट में आ गए थे। सोचें कि उनकी संपत्तियां कहां स्थित हैं। ह्यूस्टन, याद कीजिए जब पिछले साल महामारी की शुरुआत में तेल नकारात्मक हो गया था। उनके सबसे बड़े कार्यालय किरायेदारों में से एक - मैंने उल्लेख किया है कि यह उनके पोर्टफोलियो का सबसे बड़ा घटक है - उनके सबसे बड़े कार्यालय किरायेदारों में से एक है ऑक्सिडेंटल पेट्रोलियम (एनवाईएसई: ऑक्सी)उनके वुडलैंड्स पड़ोस में। मेरा मानना ​​है कि उनका पूरा मुख्यालय वहीं है। ह्यूस्टन क्षेत्र में तेल बाजार में उनका लाभ उठाया गया था। लास वेगास, महामारी के दौरान लास वेगास की तुलना में कोई भी अर्थव्यवस्था प्रमुख नहीं मारा गया था। हवाई, अधिकांश भाग के लिए लोगों को जाने की अनुमति नहीं थी। और न्यूयॉर्क, कई मायनों में, पूरे 2020 के लिए बंद कर दिया गया था, और यह अभी भी काफी प्रतिबंधित है। अंत में, अगर वे भविष्यवाणी करने में सक्षम होते, तो एक महामारी में जाने के लिए सबसे अच्छा नहीं था।

सफेद आदमी: सही। बेशक, सामान्य तौर पर, वे कार्यालयों से लेकर खुदरा, टोयोटा तक सभी काम कर रहे हैं। उनमें से किसी ने भी महामारी के माध्यम से अच्छा प्रदर्शन नहीं किया है, और यह संभवत: के हिस्से के रूप में समझाता है चिरस्थायी पोर्टफोलियो , का हिस्सा करोड़ों एकड़ का मुगल , मुझे लगता है, वास्तव में अब तक कोई बड़ी सफलता नहीं है, लेकिन आप अभी भी उस कंपनी में विश्वास करते हैं जो ऐसा लगता है।

फ्रेंकल: मैं करता हूँ। पिछले साल जो हुआ, उसकी वजह से काफी गिरावट आई थी। उन्होंने महामारी के शुरुआती दिनों में आग-बिक्री मूल्यांकन पर स्टॉक बेचने के लिए समाप्त कर दिया क्योंकि उन्हें अभी भी पीटा गया था, ताकि उनकी बैलेंस शीट को किनारे किया जा सके। तो आपने उसकी वजह से थोड़ी गिरावट देखी। मुझे यह लंबी अवधि पसंद है, और मुझे लगता है कि बाजार वास्तव में नहीं जानता कि इसे कैसे महत्व दिया जाए, जो कि निवेशकों के लिए एक वास्तविक लाभ है। वे शायद सबसे लंबी अवधि की केंद्रित कंपनी हैं जिनके बारे में मैंने कभी सुना है।



^